[HK]海尔智家(06690):海外监管公告 - 青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评定估计报告
原标题:海尔智家:海外监管公告 - 青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评定估计报告
香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。
二、委托人或者其他资产评定估计报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评定估计报告载明的应用限制范围使用资产评定估计报告；委托人或者其他资产评定估计报告使用人违反前述规定使用资产评定估计报告的，本资产评定估计机构及资产评定估计师不承担责任。
六、资产评定估计师已经对资产评定估计报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料做了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。
七、评估专业技术人员执行资产评定估计业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属资料确认或发表意见超出评估专业技术人员的执业范围，资产评定估计专业技术人员不对资产评定估计对象的法律权属提供保证。
八、本资产评定估计机构出具的资产评定估计报告中的分析、判断和结果受资产评定估计报告中假设和限制条件的限制，资产评定估计报告使用人应当最大限度地考虑资产评定估计报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京国友大正资产评估有限公司接受青岛海尔空调器有限总公司的委托，依照国家法律、行政法规和资产评定估计准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对因收购资产行为涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物的市场价值进行了评估。
2．评估对象和评估范围：海尔集团公司持有的位于山东省青岛市崂山区海尔路1号的一宗面积为26,723.8平方米的土地使用权市场价值及地上一栋建筑面积61,327.48平方米的房屋建筑物的市场价值。
本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业技术人员执行了评估程序，根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业技术人员揭示在评估过程中已发现可能会影响评估结论，但非评估专业技术人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项。
（1） 对存在的可能影响评估对象的资产产权瑕疵事项、未决事项或法律纠纷等不确定因素，在委托人未作特殊说明而评估专业技术人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，本公司及评估专业技术人员不承担相关责任。
（3） 本报告涉及由委托人、产权持有人和相关当事人提供并确认的与评估相关的营业执照、产权证明文件、会计凭证、资产明细、账面价值及其他有关联的资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有人和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
（4） 评估范围内的土地使用权和房屋建筑物所办理的不动产权证附记中记载，根据变更协议书本宗土地及房屋建筑物不得再次转让。根据产权持有人提供信息，委托人拟收购上述评估范围内的土地使用权和房屋建筑物事项需经崂山区政府同意。
资产评定估计报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的应用限制范围使用资产评定估计报告；应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
北京国友大正资产评定估计有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评定估计准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物在 2024年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
调设备制造；货物进出口；技术进出口；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；专业保洁、清洗、消毒服务；工程管理服务；通用设备修理；专业设计服务；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）；工程建设价格咨询业务；工程和技术探讨研究和试验发展；配电开关控制设备制造；配电开关控制设备销售；配电开关控制设备研发；办公设备租赁服务；租赁服务（不含许可类租赁服务）；机械设备租赁；洗烫服务。
技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务（包含工业互联网等）；数据处理；从事数字科技、智能科技、软件科技；机器人与自动化装备产品研制、销售与售后服务；物流信息服务；智能家居产品及方案系统软件研发技术与销售；家用电器、电子科技类产品、通讯器材、电子计算机及配件、普通机械、厨房用具、工业用机器人制造；国内商业（国家危禁专营专控商品除外）批发、零售；进出口业务（详见外贸企业审定证书）；经济技术咨询；技术成果的研发及转让；自有房屋出租。
委托人的母公司为海尔智家股份有限公司，截至评估基准日，海尔智家股份有限公司直接持有委托人青岛海尔空调器有限总公司 98.0749%股权。根据海尔智家股份有限公司 2023年度财务报告数据显示，海尔智家股份有限公司的实际控制人为海尔集团公司。
根据委托人与产权持有人提供的信息，本次评估范围内的土地使用权和地上一栋房屋建筑物已办理两份不动产权证书，证书编号分别为鲁(2022)青岛市崂山区不动产权第 0057042号和鲁(2022)青岛市崂山区不动产权第 0057045号。证书所载的土地使用权面积为 26,723.8平方米，房屋建筑面积 61,327.48平方米。
1．《中华人民共和国资产评定估计法》（2016年 7月 2日主席令第 46号）； 2．《中华人民共和国公司法》（2023年 12月 29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订，自 2024年 7月 1日施行）； 3．《中华人民共和国民法典》（2020年 5月 28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；
(1)《资产评定估计执业准则——资产评定估计报告》（中评协[2018]35号)； (2)《资产评定估计执业准则——资产评定估计程序》（中评协[2018]36号)； (3)《资产评定估计执业准则——资产评定估计档案》（中评协[2018]37号）； 筑物项目?资产评定估计报告
基准地价修正法：青岛市崂山区人民政府于 2020年 9月发布了《关于公布实施崂山区土地级别调整和基准地价更新成果的通知》，但是未公布基准地价的系数修正体系，不具备基准地价修正法的应用条件及适合使用的范围， 且距离评估基准日时间较久，故无法采用基准地价修正法计算其土地使用权价格。
收益还原法：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。评估对象所在区域单纯土地出租案例较少，难以确定评估对象合理的租金水平，故无法采用收益还原法准确确定估价对象的土地使用权价格。
市场法：市场法是在求取评估土地的价格时，根据替代原则，将评估土地与评估基准日较近时期内已发生了的类似宗地交易实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及筑物项目?资产评定估计报告
使用年期等差别，修正得出评估土地在评估基准日地价的一种方法。根据评估土地的详细情况，产权持有人提供的资料和评估专业技术人员现场勘查及调查收集的有关联的资料，能获取类似交易案例，因此经综合分析比较，本次评估对土地使用权采用市场法进行评估。
市场比较法：是指在求取评估房产价格时，将评估房产与在接近评估基准日时期内已经成交的同一供需圈内类似房产加以比较，依照这些已经成交的房产价格，通过多项因素的修正，得出评估房产价格的一种估价方法。由于评估基准日，缺少与评估房产同区域同类型房屋的市场交易案例，因此本次评估未采用市场比较法。
收益法：是指通过估算评估资产未来预期收益，采取了适当的折现率，将预期未来各期的客观纯收益折算成现值，得到房地产的评价估计价格。估价对象用途为经营用房，周边地区同用途房产出租案例较少，因此本次评估未采用收益法。
成本法：是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房屋建筑物所需的全部投资(简称重置价格)乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新率确定被评估房产价值的一种方法。根据本次评价估计价格类型、建筑物的特点以及资料收集等详细情况，结合评估方法的适用性分析，对评估范围内的建筑物采用成本法进行评估。
整个评估基本程序包括：明确业务基本事项；订立委托合同；编制资产评定估计计划；做评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成评估结论；编制出具资产评定估计报告；整理归集评估档案等。主要评估程序实施过程如下：
由本公司业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、产权持有人和委托人以外的资产评定估计委托合同中约定的其他资产评定估计报告使用人；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时间和方式；委托人与资产评定估计专业技术人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
根据评估业务详细情况，本公司对专业能力、独立性和业务风险做综合分析和评价，并由资产评定估计机构决定是不是承接该评估业务。资产评定估计机构受理资产评定估计业务的应当与委托人依法订立资产评定估计委托合同，约定资产评定估计机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容。
2.根据资产评定估计机构内部质量控制制度，对初步资产评定估计报告进行内部审核； 3.在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事人就评估报告有关内容做沟通，对沟通情况做独立分析并决定是不是对资产评定估计报告进行调整；
本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业技术人员执行了资产评定估计程序，根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业技术人员揭示在评估过程中已发现可能会影响评估结论，但非评估专业技术人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项。
（1） 对存在的可能影响评估对象的资产产权瑕疵事项、未决事项或法律纠纷等不确定因素，在委托人未作特殊说明而评估专业技术人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，本公司及评估专业技术人员不承担相关责任。
（3） 本报告涉及由委托人、产权持有人和相关当事人提供并确认的与评估相关的营业执照、产权证明文件、会计凭证、资产明细、账面价值及其他有关联的资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有人和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
（4） 评估范围内的土地使用权和房屋建筑物所办理的不动产权证附记中记载，根据变更协议书本宗土地及房屋建筑物不得再次转让。根据产权持有人提供信息，委托人拟收购上述评估范围内的土地使用权和房屋建筑物事项需经崂山区政府同意。
